五月期间无论是成交数据还是成交价格，楼市都出现了明显的回暖。降低二套房首付、认房不认贷、降息降准等政策的松绑拉开了改善户型成交的序幕。那么，市场到底有哪些改善型的购房人在接盘楼市呢?
“3·30”新政加上近的降息，让的新房、二手房市场齐齐升温。受政策和信贷叠加利好，许多购房人开始停止“观望”，加入买房大军。尤其是在政策对改善型购房需求扶持不断加大的背景下，“卖一买一”的换房模式在催热二手房交易的同时，也为新房市场带来了更多的“换购族”。
对楼市信心增强,“卖一买一”热情抬头
“其实想要换房的念头已经酝酿一年多了，只不过因为去年上半年楼市一直比较低迷，大家都不敢贸然出手，所以我也一直在观望。不过，自从各项新政出台后，身边亲戚朋友都觉得，现在买房是时候了，而且无论是从贷款利率还是首付比例等方面也都挺合适的，所以我近期也准备多看几家楼盘，遇到合适的就打算购买了。”在房山区某楼盘售楼现场，市民杨女士一边浏览手里的户型图一边告诉北青报记者。由于孩子到了上小学的年纪，她就将换房目标设定为长阳区域具有北京小学名额的项目。不过，仍然较高的房价，让杨女士无法独自承受，于是她迫切需要卖掉正在住的房子，通过卖一买一的方式，达成改善住房的目的。
其实，像杨女士这样，基于对市场未来信心增强而加快入市的改善型买家在当前楼市中还有很多。记者近期走访了部分售楼处及中介门店后了解到，在当前改善型购房者中，通过“卖一买一”方式来“换购”住房的人群为数不少。
对于这些“卖一买一”的置业者来说，通过售卖手中现有房产来变现，一来可以解决改善住房条件的首付费用，二来也可以“首套房”的名义争取到更低的首付比例、贷款额度及折扣利率，因此，这种“换购”模式受到了改善型买家的青睐，根据粗略统计，改善型购房者中约有七成左右人群为“卖一买一”类型，甚至有个别改善目标更高的置业者为“卖二买一”群体。
积压需求迎来释放,换房改善也促成刚需接盘
像杨女士这样的换房，也被业内称为刚改族，是属于刚性需求的换房升级。这部分购房人长期看房，有实际换房需求，苦于换房首付资金不足，或是受到限购政策限制。如今，在政策的刺激和“敲醒”下，改善型人群积压的购买力开始释放，已经成为当前楼市成交中的主力。
“在3·30新政后，市场交易量上升了36%左右，其中很大部分都是改善型客户。”我爱我家市场研究院经理孔丹介绍，随着信贷、税费政策落地，降低了购房成本的需求外，也在一定程度上增强了置业者的信心，使之前压抑较久的购房需求得以释放。尤其是卖一买一的购房人，卖房时要交的税费减少，买房时又有较大的选择议价空间，这都催热了换房改善需求的旺盛。数据也显200~300万元的改善型二手需求明显增加。2015年季度，购房总价在200~300万元的改善型二手买家占比由原来的不足四成，上升至五成以上。孔丹补充道，改善需求的消化对首次置业的刚需购房者来说也是福音。改善客群卖出的小户型房源，为了追求尽快成交，价格通常比较有优势，也得到了刚需购房人的追捧。
为资产保值,投资需求重返楼市
连续的几次降息、降准，虽然无法构成直接刺激刚需入市的理由，但毫无疑问，降息带来的融资成本的下降，已经刺激了投资者的神经。无论是二手房市场，还是写字楼市场，投资者的身影频频出现。为手里有限的资产保值，获得稳定的等，是投资者此轮返场楼市的主要原因。
贷款成本下降 工薪族投资变成可能。从去年年底开始的降息，让5年期以上住房商业贷款的基准利率已经下调至5.65%，再加上很多商业银行已经恢复了8.8折的房贷利率优惠，房贷利率已经跌至4.97%。根据融360网站上提供的数据，目前一般商业银行的理财产品率基本都在5%以上。
除了商业贷款利率与理财率基本持平外，公积金贷款的利率更是下调至3.75%，这一利率水平甚至低于限购政策出台前的3.87%。除了利率创下历史新低，120万元的贷款额度也为工薪阶层小户型房产的投资提供了可能。
工薪阶层为了资产保值，选择贷款入市，而一些传统的地产投资客也在重新返场楼市。由于限购尚未放开，这些投资客将目标转向了商住和写字楼市场。
在近期楼市比较热的几个商住项目现场，记者发现，与以往小户型商住项目主打吸引年轻人首次置业不同，售楼现场不少购房人都是为了投资而来。虽然商住项目首付比例不能低于50%，也无法享受贷款优惠利率，但较低的总价和不限制购买还是让不少人青睐。
而且，考虑到客户投资的需要，有商住项目也推出了首付分期的政策。以近期较热的商住盘朝北8080为例，该项目就推出了相应的首付分期方式，首期只需交10%的首付，剩余的首付款需要在8月中旬交齐。
一些散售的现房写字楼也同样迎来了久违的投资客。像此前王府井利生大厦和望京国际中心，因为相对同区域项目的低价格和散售带来的低门槛、低总价吸引了很多投资客关注。以望京国际中心为例，4.7万元/平方米的单价，总价700余万元的房源，可以获得5万元/月的租金，相对住宅高出不少的投资成为吸引投资客的利器。除了高外，核心区未来发展带来的资产增值也同样被投资客所看好。
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