[摘要] 自2月22日起，三部委日前发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》开始执行，全国的购房者都将获得程度不一的税收优惠，其中非一线城市的受惠力度尤为明显。加上春节前后非限购城市个人房贷首付比例下调、住房公积金存款利率上调等利好政策，当前购房者可谓遇上了难得的政策红利。
【2016一季度：去库存政策密集出台“窗口期”】自2月22日起，三部委日前发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》开始执行，的购房者都将获得程度不一的税收优惠，其中非一线城市的受惠力度尤为明显。加上春节前后非限购城市个人房贷首付比例下调、住房公积金存款利率上调等利好政策，当前购房者可谓遇上了难得的政策红利。
各地密集出台宽松政策加速房地产市场“去库存”。据不完全统计，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。业内人士分析，预计接下来将有更多省区市积极出台房地产去库存的地方性措施，一季度将成为各地楼市政策密集出台的窗口期。
动向
各地举措与中央部委政策“异曲同工”
2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，自22日起调整房地产交易环节的契税和营业税，对改善型、二套房购房群体予以减税优惠。而就在两天前，央行、住建部和财政部刚刚通知，自21日起上调职工住房公积金存款利率。
而早在春节假期前，中央部委就已有对于楼市的利好政策披露。2月2日，央行和银监会发布通知，将非限购城市首套和二套个人房贷首付比例下调，以更好支持购房刚需，促进中小城市去库存。
实际上，在中央部委接连出台利好政策之前，多个地方政府已经先行一步。自去年底中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为全年结构性改革的五大任务之一后，多个省份公开作出“去库存”表态，并密集推出地方性的“去库存”政策。
据新华社报道，截至目前，已有超过130个城市出台去库存新政。各地出台的去库存政策主要分为5类：公积金杠杆成重要工具；降低税费；鼓励农民进城购房；回购商品房作为保障房；实施房地产供给侧改革。其中不少做法与近期中央多部委的利好政策“异曲同工”。
例如，央行刚刚上调了住房公积金存款利率，多地也通过推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等“新政”，发挥公积金的杠杆作用。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。
据报道，目前住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。据四川省住建厅统计，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。
又如日前三部委出台的税费下调，也有多个地方政府在其职权范围内推出相关政策。
甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%；江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费；重庆市则出台针对房地产企业的税费减免政策，不仅下调了房企所得税预售收入计税毛利率和土地增值税预征税率，还明确企业拥有的投资性房产可选择按原值或按租金计征房产税，并鼓励企业间的兼并重组，免收其营业税。
此外，宁夏等省份推出对商品房交易契税实施财政补贴，新疆等省份对进城农民工、新就业大学生等购房群体的购房商业贷款比照公积金贷款利率进行一定年限的差额补贴等多项举措。
各地加速去库存化的策略一方面要优化土地供应结构，另一方面也需要对产品进行针对性调整，迎合市场需求，并根据自身情况“分城施策”。
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思路
从供给侧入手解决高库存难题
值得注意的是，除了与中央部委在公积金、税费等领域推出“呼应”政策，多个地方政府还在鼓励农民工进城购房、回购商品房作为保障房等方面推出众多政策。
目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房，山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。
不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购；福建等省明确表示不再新建公租房，安徽、湖南两省均明确，今年棚改货币化安置比例不得低于50%，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上；广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。
除了在需求端想办法以外，不少地方还从供给侧发力。如山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营；山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。
中指研究院日前推出的《分析师“回家乡、探楼市、盘库存”总结报告》指出，2016年“分化”仍是房地产市场的主旋律。在房地产市场调整频率加快的大环境下，南京、合肥等热点二线城市房地产市场持续上行，量价走势显著；保定、涿州、天津武清等城市在京津冀一体化发展利好下面临机遇；在三四线城市普遍面临高库存压顶的大趋势下，广东汕头、浙江湖州与舟山等三四线城市却脱颖而出，其或依靠区位优势、或凭借旅游特色产业，且受益于利好政策，房地产市场去库存效果较好。
“针对目前楼市库存高企的现状，中央已出台相应政策鼓励住房需求，地方政府也已放缓或暂停高库存地区土地供应。”报告指出，对具有楼市风险的城市，一方面，要优化土地供应结构，另一方面也需要对产品进行针对性调整，迎合市场需求，应结合当地人口结构、年龄分段、居民购房特点等，以消费者需求为导向，找准购房者的诉求点，合理调整产品结构和价格，推出适合当地居民需求的产品，拒绝产品同质化。
与此同时，不同的城市去库存化策略也要“分城施策”。如经济结构不合理的大中城市，去库存的方法在于加快调整产业结构，促进经济转型升级，带动人口回流及外来人口长期导入，进而在产城融合的进程中产生大规模的置业需求。
小城市则应围绕区域中心城市，结合自身特点及资源禀赋优势，明确城市定位，加快建设与自身资源禀赋相匹配的城市配套，从而在区域经济一体化发展大潮中，增强对外来人口的吸引力。
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合富房地产研究院院长龙斌：新政对一线城市同样有影响
“今年春节前国家再次降低首次购房的首付门槛，春节一过再调整购房契税和营业税，政策支持楼市的信号再明显不过了。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示，目前货币信贷环境宽松，政策面十分有利楼市。如去年多次降准降息，房贷首付与利率均下调，国家不断出台措施支持自住和改善需求，努力去库存，楼市显著回暖。
龙斌分析，近期利好政策重点针对库存压力偏大的二三线市场，甚至差异化避开一线城市，但是，虽然看起来似乎政策对于广州这样的一线城市影响力有限，其实不尽然。
“政策影响应该综合起来看，尤其应该看到新政对于购房者的预期和心理的影响。一线城市购买力强劲，需求大，市场对货币信贷环境与房地产政策信号反应更为灵敏。”龙斌认为，近期楼市新政会对市场预期会带来积极影响，去年一线城市不仅维持限购，而且分城施策导向下很多具体政策没有到位，如二套房贷首付、首次购房首付下调等，但并不妨碍市场非常强劲回暖上升，成为房地产市场的领头羊。
他表示，政策利好下，一线城市的房地产市场预期趋于乐观，将直接加快首次购房和改善型购房者入市，促进成交。但他也表示，由于一线城市与周边二三线城市的政策落差越来越大，这个事实会对市场产生影响。当前城市圈和同城化快速发展，一线城市购房需求外溢到周边城市的影响依然会持续。
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